Il sogno perduto dell’affitto - Una storia milanese

Milano, 2 aprile 2009
Sergio D’Agostini
Presidente Cooperativa Dar-Casa
Consulente Centro Studi Pim per le politiche abitative

La confusione alimentata intorno al Piano Casa, mescolando misure anticrisi con programmi di edilizia sociale, contribuisce ancor più ad offuscare quello su cui ormai tutti concordano e cioè che per rispondere al bisogno casa è necessario aumentare l’offerta in locazione, a canone sopportabile per la domanda inevasa. Invece, ciò che si fa è revocare i finanziamenti già disposti per l’emergenza abitativa e proporsi di finanziare i nuovi alloggi sociali svendendo il patrimonio pubblico esistente.
Intanto si realizzano nuove abitazioni, tutte in vendita, e addirittura in quantità che nell’area milanese non si vedevano da decenni.
L’affitto è sempre promesso e sempre rinviato e Milano in ciò non fa eccezione, anzi sembra ripercorrere con pertinacia una strada già vista nei primi anni Ottanta quando un ambizioso Progetto Casa varato per oltre 40.000 vani, di cui i 5/6 in affitto a “equo canone”, fu poi realizzato e tranquillamente venduto, a prezzi di mercato, nel silenzio pressochè generale.
Quasi 20 anni dopo, a fronte della crescita dell’emergenza abitativa e di una vasta mobilitazione cittadina che aveva coinvolto il Cardinale e il Prefetto, il Comune di Milano vara nel maggio 2005 il Piano Verga: “20.000 alloggi per le fasce deboli” su oltre 40 aree di proprietà pubblica da offrire agli operatori a costo zero per realizzare alloggi a canone calmierato. Dunque si sacrificano aree già destinate a standard, con aspettative per verde e servizi, ma lo si fa per un obiettivo sociale ineludibile, che si può conseguire solo creando condizioni di fattibilità per soggetti privati che integrino le insufficienti risorse pubbliche. Anche la dimensione sembra adeguata, di questi 20.000 alloggi almeno la metà sarà in affitto, ad un canone contenuto.
Gradualmente però l’obiettivo si perde per strada. Vediamo come è andata.
E’ la primavera 2007 quando, dopo due anni di silenzio, l’assessore Masseroli convoca gli operatori per presentare il nuovo progetto, da mettere a bando in tutta fretta pena il rischio di perdere il cofinanziamento regionale. Le aree, però, da 40 si sono ridotte a 10, e poi alla fine saranno 8.
Meglio di niente, si tratta di un totale di 3.000 alloggi, con buone probabilità che almeno la metà (1.500) sia riservata alla locazione: infatti la quota minima di affitto, elevabile in sede concorsuale, è fissata al 40% (era il 60% nella prima versione Verga, ma pazienza).
Passa altro tempo, molto più di quello annunciato, mentre si tratta con gli operatori sulla fattibilità economica dell’intervento. Il comune sembra temere una fuga dalla partecipazione al bando e ciò agevola il gioco del fronte che punta a ridurre l’affitto e a sterilizzare l’effetto sui punteggi delle voci “quantità” e “durata” della locazione.
Il processo sembra concludersi nel maggio 2008 in Consiglio Comunale dal quale esce una delibera che porta la quota minima di locazione dal 40 al 25% (solo ¼ del totale degli alloggi!) riducendo contemporaneamente il peso dei punti attribuiti alle voci riguardanti l’affitto che passano in complesso da 350 a 240, mentre non restano che 80 punti per la voce più significativa, la quantità di slp in locazione sulla slp residenziale totale.
Ma non è finita e il fondo viene toccato coi criteri di attribuzione dei punteggi adottati dalla commissione giudicante. Infatti, sugli 80 punti disponibili questa decide di sterilizzarne la metà partendo da 40 punti che vengono attribuiti a tutti i progetti ammissibili.
Già è per lo meno singolare che i criteri vengano decisi in sede di esame dei progetti e non siano invece esplicitati nel bando e noti a priori ai concorrenti, ma risulta davvero incomprensibile l’accanimento posto nel punire l’affitto e dunque proprio quei soggetti e quei progetti che meglio sembrerebbero rispondere al principale obiettivo del bando.
Così il risultato finale è a dir poco modesto e del tutto inaccettabile a cospetto del sacrificio di aree a standard di proprietà pubblica. I progetti vincitori sulle sei aree aggiudicate (su due aree non sono stati presentati progetti ammissibili) consentiranno di realizzare in totale 1680 alloggi e di questi solo 530 (il 31%) saranno in affitto. Un topolino, a fronte delle decine di migliaia attesi e necessari.
E un altro obiettivo sembra mancato, quello di promuovere nuovi soggetti gestori (di Terzo Settore) per l’edilizia sociale capaci di accompagnare quel nuovo modello di mix e di coesione sociale che sembrava auspicato, se è vero che sono stati per lo più premiati progetti che prevedono di vendere successivamente ad Aler le quote di alloggi a canone sociale e moderato.
 

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