Le aziende pubbliche e la politica sociale per la casa

2009

Un recente rapporto Dexia Crediop – CENSIS – Federcasa, dal titolo “Social Housing e agenzie pubbliche per la casa” (che mi è stato cortesemente fornito da Luciano Cecchi, presidente di Federcasa) affronta con ampio respiro il tema enunciato nel titolo. Mi è parso interessante farne una sintesi per i nostri lettori (chi desiderasse leggere il testo integrale può richiedermelo).

Introduzione. Vengono accennati i temi che verranno sviluppati nei capitoli successivi e inquadrati nel contesto attuale, che vede riemergere con forza il tema della casa per il concorrere di diversi elementi: l'aumento della domanda di case in affitto, la riduzione dell'offerta pubblica, l'esaurimento delle risorse pubbliche (GESCAL), le pesanti difficoltà della situazione economica. Nei primi capitoli vengono presi in esame la condizione alloggiativa in generale e i diversi fattori di aumento della domanda (aumento del numero delle famiglie, immigrazione) e della sua diversificazione (anziani, esigenze temporanee). Il capitolo successivo affronta gli elementi dell'offerta, insufficiente quantitativamente e inadeguata qualitativamente. Vengono poi esaminate in dettaglio le politiche delle ALER e delle Regioni (ALER è in realtà l'acronimo di azienda lombarda per l'edilizia residenziale, non si attaglia quindi a tutte le aziende eredi degli Istituti per le case popolari; tuttavia, scrivendo a Milano, il termine è divenuto quasi sinonimo di azienda pubblica per la casa). Infine, negli ultimi capitoli, vengono esaminate alcune iniziative locali (tra cui, di particolare interesse per noi, l'esperienza di collaborazione ALER-DAR nel quartiere Stadera) e le politiche in atto in alcuni paesi europei.
 

Casa in proprietà e casa in affitto. Negli otto anni dal 2000 al 2007 sono state costruiti quasi 2,5 milioni di nuove case, e sono stati spesi, per manutenzione straordinaria di immobili esistenti, oltre 250 miliardi di euro. Nello stesso periodo sono state compravendute in Italia oltre sei milioni di case, in crescita di anno in anno, salvo un lieve calo nel 2007 (ed un altro, più accentuato, previsto per il 2008). Questa crescita del patrimonio immobiliare si è accompagnata ad un processo di decentramento, con una riduzione della popolazione dei centri di oltre 250.000 abitanti del 5,4% tra il 1991 e il 2007, e un contemporaneo aumento di popolazione dell'11,4% nelle prime corone urbane, del 14,9% nelle seconde corone urbane, e del 9,3% nel resto del territorio. Il numero di pendolari è passato da poco meno di 9 milioni nel 1991 ad oltre 13 milioni nel 2007.
A questo notevole incremento nel numero delle case di proprietà ha corrisposto un calo del comparto dell'affitto, sceso dal 31,5% del totale delle famiglie nel 1983 al 21,3% nel 2004. Questa riduzione in assoluto del numero di case in affitto si è accompagnata ad una importante mutazione sociale: mentre nei ceti meno abbienti la percentuale di famiglie in affitto restava stazionaria o scendeva leggermente, nel quinto più ricco della popolazione il numero di famiglie in affitto è passato, sempre tra il 1983 e il 2004, dal 16,3 al 7,1%, e nel secondo quintile dal 27,6 al 12,6%. La popolazione in affitto tende quindi sempre più a identificarsi con le fasce sociali medio-basse, ciò che, insieme all'aumento generalizzato dei canoni nel settore privato, rende sempre più oneroso il peso dell'affitto sul bilancio domestico. A dimostrazione di questo, il rapporto segnala il fatto che il numero di sfratti per morosità, che rappresentava il 26% del totale degli sfratti nel 1990, è salito al 77% del totale nel 2007. A fronte di queste difficoltà la legge 431 del 1998 ha istituito un fondo sociale per l'affitto, che è, da una parte, insufficiente (lo stanziamento annuale è passato dai 310 milioni del '98 a un massimo di 367 nel 2000, per scendere poi sino a 205 milioni nel 2008), e dall'altra non risolve strutturalmente il problema, ma richiede una spesa corrente duratura e crescente nel tempo, dato che il mercato si adegua alla presenza dell'aiuto. (Sappiamo tuttavia che tale forma di aiuto ha il suo posto nei programmi di tanta parte delle forze politiche e sindacali; questo lo aggiungo io, non il rapporto).
 

I fattori che spingono la domanda. Il primo fattore che spinge all'aumento della domanda di alloggi è l'aumento del numero di famiglie, cresciuto di oltre 350.000 all'anno tra il 2003 e il 2007 (da 22,9 a 24,3 milioni); contemporaneamente il numero di componenti per nucleo familiare è sceso da 2,52 a 2,44. Accanto al caso generale delle famiglie, il rapporto considera alcuni settori particolari in cui la domanda è certamente molto superiore all'offerta.
Il primo di tali settori è quello degli universitari fuori sede: gli studenti iscritti ad un'Università ubicata in una provincia diversa da quella di residenza, sono circa 650.000, poco meno di metà dell'intera popolazione studentesca. A fronte di questi 650.000 sono disponibili solo 54.000 posti letto, tra case dello studente e collegi privati e religiosi. Gli altri o non frequentano, o fanno i pendolari, o alimentano un mercato dell'affitto particolarmente drogato, non solo nelle grandi città (Milano ha 72.000 fuori sede, Roma 65,000), ma anche in molte città universitarie (Pisa ha 30,000 fuori sede, pari al 34% della popolazione residente, Padova ne ha 33.000, pari al 16%)..
I giovani che si affacciano sul mercato del lavoro e ambiscono a formare una famiglia rappresentano un altro potenziale fattore di domanda. Secondo un'indagine Istat del 2006, il 37,6% dei giovani tra i 26 e i 35 anni con un'occupazione continuano a vivere con i genitori, soprattutto se maschi. E' difficile stimare per quanti di loro la permanenza nella famiglia d'origine sia condizionata dalla mancanza di una casa e per quanti viceversa si tratti di una scelta di convenienza, tuttavia è certo che la difficoltà di ottenere un mutuo o anche solo di documentare un reddito continuativo per ottenere un appartamento in affitto influisce su questa situazione, che vede l'Italia fanalino di coda in Europa.

Un altro segmento di popolazione che preme sul mercato dell'affitto è rappresentato dagli immigrati. Si tratta di una popolazione in rapida crescita (quasi raddoppiata tra il 2003 e il 2007), presente soprattutto al Nord, dove maggiori sono le opportunità di lavoro, e in particolare nelle città (a Milano rappresentano il 13% della popolazione, a Torino e Firenze oltre il 9, a Bologna l'8, a Roma il 7). La mancanza di un'organica politica di integrazione, e più in generale la debolezza delle politiche abitative per le fasce medio-basse hanno causato una situazione di diffusa precarietà, aggravata da fattori discriminatori. Come conseguenza, la situazione abitativa degli immigrati tende ad essere estremamente variata: da un lato cresce l'accesso alla proprietà della casa da parte degli immigrati da più tempo in Italia (oltre centomila acquisti ogni anno e in continuo aumento tranne un calo nel 2008), dall'altra l'area degli ultimi arrivati e degli irregolari, confinate nelle città invisibili ai bordi delle aree ferroviarie, nelle aree dismesse o nei casolari abbandonati. Tra questi due estremi la maggioranza vive in appartamenti in affitto, spesso in coabitazione, o in case popolari, laddove sia ammessa nelle liste.
L'ultimo settore considerato è quello della popolazione anziana. Gli ultrasessantacinquenni in Italia sono quasi dodici milioni, pari al 20% della popolazione, e il loro numero, così come la loro incidenza sul totale della popolazione, è in continua crescita (oltre un milione in più tra il 2002 e il 2007). Gli anziani sono portatori di bisogni particolari, relativi ad almeno tre fattori:
- quello economico, trattandosi in gran parte di persone a reddito medio-basso;
- quello fisico, relativo all'adeguatezza dell'abitazione rispetto alle esigenze specifiche;
- quello sociale, trattandosi spesso di persone sole:
Per quanto riguarda gli aspetti reddituali, gli anziani rappresentano una categoria particolarmente esposta al caro-affitti, e, anche quando siano proprietari, magari di alloggi divenuti sovradimensionati, con difficoltà per la gestione e manutenzione dell'abitazione. Secondo una rielaborazione dei dati Istat dell'ultimo censimento (2001) erano quasi 1,5 milioni gli anziani residenti in edifici in stato di conservazione definito “mediocre” o “pessimo”, circa otto milioni quelli che vivono in edifici privi di ascensore, 400.000 in abitazioni prive di impianto di riscaldamento.

Il patrimonio pubblico. Nel 2006 le ATER (aziende “territoriali” di edilizia residenziale) gestivano un patrimonio di quasi 940.000 alloggi, di cui però solo 768.000 in locazione, pari a meno del 3,5% del totale delle abitazioni. La conseguenza di questo modestissima disponibilità di alloggi di ERP è la durata dell'attesa per le numerose famiglie in graduatoria per ricevere un alloggio (oltre centomila nelle dieci principali città del paese). Il già modesto stock di abitazioni pubbliche è andato riducendosi negli anni a causa del processo di dismissione degli immobili residenziali degli ex-IACP e dei Comuni, che ha portato, tra il 1993 e il 2006, alla vendita di oltre 150.000 alloggi, con un ricavo medio di 23,700 euro per alloggio. Sul totale degli alloggi in locazione solo il 91,6% sono effettivamente assegnati; gli altri sono o in attesa di assegnazione o in manutenzione, o occupati abusivamente, come vedremo meglio in seguito.

Il rapporto passa poi ad esaminare la variazione del profilo dell'utenza tra il 2001 e il 2006; nella tabella seguente presento alcuni dati relativi all'evoluzione del numero totale di alloggi e di abitanti nel periodo, alla presenza negli alloggi di immigrati, di ultrasessantacinquenni, di nuclei in prima fascia di reddito, dato quest’ultimo (disponibile solo per il 2006) ritenuto indicatore significativo di povertà e disagio.

Tabella 1

Il rapporto prosegue con l'analisi dei bilanci delle aziende casa, di scarso interesse per noi, e passa poi alle politiche per la casa attuate, o avviate, o non attuate, dalle diverse regioni, a oltre dieci anni dalla sanzione legislativa dell'autonomia regionale in materia di casa.
Alcune regioni hanno colto l'occasione del nuovo statuto regionale per inserire l'impegno ad assicurare una casa adeguata (così, ad es., l'Abruzzo, il Lazio, il Piemonte). Altre, viceversa,
hanno eliminato ogni preesistente riferimento a politiche abitative (tra le altre la Lombardia, la Puglia, la Toscana).
Altrettanto differenti, poi, sono le concrete politiche abitative portate avanti dalle regioni. Il rapporto presenta, in dettaglio, i programmi di Lombardia, Piemonte, Liguria, Toscana e Marche. Tutti questi programmi, pur nella loro varietà, sono caratterizzati dall'emergere, sia pure ancora in via sperimentale, di nuovi approcci al di là della tradizionale costruzione e gestione di immobili di ERP. Alcune indicazioni presenti in più di un programma regionale:
- riqualificazione di immobili esistenti a preferenza della costruzione di nuovi edifici;
- risparmio energetico;
- incentivi a privati perché affittino a canoni inferiori al mercato;
- sperimentazione di forme di autocostruzione e autorecupero.
Tutte queste forme di intervento sono caratterizzate dall'essere sperimentali e di avere una dotazione finanziaria molto contenuta. Sarà interessante poter disporre di un prossimo rapporto che tracci il bilancio di questi primi anni di applicazione.
Particolarmente innovativo sembra a me il programma della regione Toscana, che prevede, tra l'altro, la possibilità di acquistare la nuda proprietà di alloggi occupati da anziani, che così possono realizzare un piccolo capitale continuando a vivere nella propria casa, trasferita al patrimonio di ERP dopo la morte del proprietario; la possibilità di cofinanziare interventi di recupero di alloggi di proprietà privata, a condizione che il proprietario accetti di affittarli per un certo numero di anni a canoni concordati; il coinvolgimento degli inquilini di alloggi pubblici in interventi di riqualificazione e miglioramento dell'alloggio occupato.
La grande diversità di situazioni (che tra l’altro vede la Lombardia nel gruppetto di coda delle regioni italiane) è bene illustrata dalla tabella seguente che presenta alcuni dati sulla situazione attuale (i dati sui limiti di reddito per l'accesso all'ERP sono relativi al 2006; gli altri dati sono tratti dai bilanci di previsione per il 2008). Per ogni regione è indicata la spesa per la casa, la sua incidenza sul bilancio regionale, la spesa pro-capite, ed infine il PIL pro-capite (come indicatore della ricchezza media della regione) ed il limite di reddito previsto per l'accesso alle case di ERP.


Tabella 2

NB: sono escluse dall’elenco le regioni che calcolano il reddito limite di accesso all’edilizia pubblica attraverso il reddito convenzionale espresso tramite valore ISEE e ICEF.

Il rapporto prosegue con l'analisi dei bilanci delle aziende casa e passa poi alle politiche per la casa attuate, o avviate, o non attuate, dalle diverse regioni, a oltre dieci anni dalla sanzione legislativa dell'autonomia regionale in materia di casa. Alcune regioni hanno colto l'occasione del nuovo statuto regionale per inserire l'impegno ad assicurare una casa adeguata (così, ad es., l'Abruzzo, il Lazio, il Piemonte). Altre, viceversa, hanno eliminato ogni preesistente riferimento a politiche abitative (tra le altre la Lombardia, la Puglia, la Toscana). Diversissimo il livello di spesa per la casa delle varie regioni, con la Lombardia agli ultimi posti sia come spesa pro-capite che come percentuale del PIL. Altrettanto differenti, poi, sono le concrete politiche abitative portate avanti dalle regioni. Il rapporto presenta, in dettaglio, i programmi di Lombardia, Piemonte, Liguria, Toscana e Marche. Tutti questi programmi, pur nella loro varietà, sono caratterizzati dall'emergere, sia pure ancora in via sperimentale, di nuovi approcci al di là della tradizionale costruzione e gestione di immobili di ERP, tra cui, ad esempio:
- riqualificazione di immobili esistenti a preferenza della costruzione di nuovi edifici;
- risparmio energetico;
- incentivi a privati perché affittino a canoni inferiori al mercato;
- sperimentazione di forme di autocostruzione e autorecupero.
Particolarmente innovativo il programma della regione Toscana, che prevede, tra l'altro, la possibilità di acquistare la nuda proprietà di alloggi occupati da anziani; la possibilità di cofinanziare interventi di recupero di alloggi di proprietà privata, a condizione che il proprietario accetti di affittarli per un certo numero di anni a canoni concordati; il coinvolgimento degli inquilini di alloggi pubblici in interventi di riqualificazione e miglioramento dell'alloggio occupato.
Ricordo che il rapporto completo è a disposizione di chi lo desideri.

Il rapporto passa poi ad esaminare il ventaglio delle esperienze locali volte ad aumentare l'offerta di abitazioni in affitto:
- mediante l'obbligo di destinare all'affitto a canoni convenzionati una parte delle nuove costruzioni (in genere tra il 10% [Torino] e il 20% [Firenze] della superficie residenziale)
- mediante la messa a disposizione di aree pubbliche per realizzare nuova edilizia abitativa in affitto (Milano);
- mediante l'azione di società immobiliari partecipate dal Comune (Venezia).
Sappiamo (anche per averlo potuto verificare direttamente) che non sempre i risultati sono quelli auspicati, ad esempio perché vengono stabilite quote di superficie in affitto troppo basse, o durate del vincolo insufficienti (in qualche caso solo dodici anni), o canoni convenzionati troppo vicini al mercato libero.
Un'altra strada che si è iniziato ad esplorare è quella dei fondi immobiliari etici: particolarmente importante quello lanciato dalla Fondazione Housing Sociale, costituita dalla Fondazione Cariplo con Regione Lombardia e ANCI; significativo anche l'analogo progetto promosso dall'associazione industriale di Bologna, preoccupata per la tenuta sociale e produttiva della città, dove oltre metà della popolazione è formata da ultrasessantacinquenni e da studenti.
Rientrano nel campo delle sperimentazioni locali alcune iniziative, definite «buone pratiche locali», a cui il rapporto dedica numerose pagine:
a) Villaggio Barona a Milano: intervento di riqualificazione urbana attuato, con finanziamenti prevalentemente privati, attraverso la realizzazione di varie funzioni in un insieme integrato: residenza sociale (78 alloggi a canone sociale e concordato), spazi per attività commerciali e artigianali, quattro comunità alloggio (per ragazze madri, disabili intellettivi, anziani, malati terminali), pensionato sociale (110 posti letto), strutture di servizio e promozione culturale, parco pubblico.
b) Quartiere Stadera a Milano: intervento di riqualificazione di un quartiere di edilizia popolare caratterizzato dalla cooptazione del «privato sociale», con l'affidamento a due cooperative della ristrutturazione e gestione di due edifici. Il rapporto sottolinea il ruolo della cooperativa DAR (definita il «principale soggetto di riferimento»), in particolare per l'inserimento di famiglie immigrate nel quartiere.
c) Agenzia per la locazione di Rimini: classica “agenzia sociale per l'affitto” che garantisce al proprietario il regolare pagamento del canone, la manutenzione dell'alloggio e la sua liberazione al termine del periodo di affitto a fronte di una riduzione del canone (mediamente, sinora, del 20%). L'agenzia, operando in stretto contatto con gli enti locali, si propone di ridurre ulteriormente i canoni attraverso l'adozione del canone concordato, favorito da consistenti sgravi fiscali (abbattimento del 40% per l'IRPEF, ICI al 2 per mille); gli inquilini (famiglie in difficoltà, immigrati, studenti fuori sede) sono segnalati dalla Provincia, dalle associazioni imprenditoriali e dall'Università.
d) Un progetto di autocostruzione in Umbria: il modello di autocostruzione, progettato e realizzato dalla cooperativa Alisei col sostegno della Regione Umbria, non è solo l'attiva partecipazione dei futuri proprietari ai lavori di costruzione, ma è molto di più: selezione e formazione dei partecipanti (in maggioranza immigrati) per assicurare il buon svolgimento dei lavori; progettazione semplificata e standardizzata; appoggio dei Comuni per la cessione dei terreni a condizioni agevolate e della Regione per la ricerca dei finanziamenti bancari.
e) Il co-housing a Milano Bovisa: il co-housing consente, attraverso la condivisione di alcuni spazi comuni (che possono essere una lavanderia, un ripostiglio-magazzino, una biblioteca – sala lettura, una sala giochi per bimbi, stanze per ospiti, o anche un soggiorno-cucina dove pranzare insieme) sia un risparmio economico sia la realizzazione di legami di solidarietà e di amicizia (o il loro mantenimento nel caso di co-housing da parte di un gruppo di amici). L'«Urban Village Bovisa» muove attualmente i suoi primi passi, ed è uno dei più grandi insediamenti di co-housing in Italia.
f) Coresidenza a Trento: a differenza della generalità delle esperienze di coresidenza che nascono da privati, il progetto del comune di Aldeno è interamente pubblico (Comune, provincia autonoma di Trento e ITEA - l'Aler del Trentino), e prevede la trasformazione di un grande edificio di proprietà comunale, inutilizzato da anni, in coresidenza per anziani e famiglie, oltre che a sede di alcuni servizi comunali. La progettazione tiene conto della possibilità di ospitare dei disabili non solo eliminando tutte le barriere architettoniche, ma anche, per esempio, abbassando le finestre così da consentire la vista anche a persone sedute o allettate.
g) Il piano regionale per l'autocostruzione in Lombardia: è un programma sperimentale della Regione, anch'esso appoggiato alla cooperativa Alisei, che ha fatto registrare un numero di domande di partecipazione molto superiore alle attese.
h) Il quartiere Siberia a Napoli: esempio ben riuscito di autogestione di un gruppo di abitanti di un quartiere di edilizia popolare provenienti dal quartiere Siberia (non in prossimità del nuovo insediamento), i quali, consci del miglioramento delle loro condizioni in conseguenza dell'assegnazione dei nuovi alloggi negli anni '70 e desiderosi di mantenerle, si sono organizzati e autotassati per mantenere la pulizia dei luoghi e il buon funzionamento degli impianti, con la conseguenza di avere anche migliorato la coesione sociale nel quartiere, riducendo gli episodi di vandalismo e morosità.
i) Via Arquata a Torino: intervento sperimentale di riqualificazione urbana promosso da Comune, Regione, Azienda casa ma che coinvolge anche la popolazione del quartiere (cooperative sociali, sindacati, associazioni) per la ristrutturazione di 42 palazzine e la realizzazione e/o integrazione di una serie di servizi (aree verdi, parcheggi, aree attrezzate per i giochi, centro incontro anziani, sala polifunzionale, attività ricreative, culturali e di assistenza domiciliare, servizio di lavanderia, eccetera).
l) Investimenti a costo zero: gli ultimi due interventi presentati riguardano due iniziative (dell'azienda casa di Firenze e dell'azienda casa di Roma) volte a realizzare interventi di riqualificazione del patrimonio senza oneri per l'azienda. In entrambi i casi il problema è stato risolto affidando a terzi la progettazione, il finanziamento, la realizzazione e la gestione di impianti fotovoltaici a fronte di spese per la manutenzione del patrimonio. A Firenze si è trattato soprattutto di rifare tutte le coperture degli edifici (in quanto realizzate in Eternit, contenente amianto), a Roma, dove l'intervento ha interessato oltre mille alloggi, l'intervento prevede anche l'abbattimento delle barriere architettoniche e la sistemazione a verde degli spazi esterni.

L'ultimo capitolo del rapporto è dedicato all'esame di alcune esperienze europee, Francia, Gran Bretagna e Spagna. Preliminarmente il rapporto osserva che, come è noto, le politiche della casa, e gli investimenti pubblici nel settore, sono state ben diverse tra i paesi del Nord e del Sud Europa: nei primi l'intervento pubblico aveva una funzione generale di regolazione e riequilibrio del mercato, mentre nei secondi l'obiettivo primario era facilitare l'accesso alla proprietà della casa, riservando la costruzione di alloggi da affittare a canoni sostenibili alle fasce più deboli della società. Il quadro ha cominciato a cambiare negli anni '80, con un generale spostamento verso il sostegno all'acquisto. Così, tra il 1980 e il 2003, la quota di alloggi in affitto (sociale e di mercato) è scesa dal 58 al 43% nei Paesi Bassi, dal 42 al 31% in gran Bretagna, dal 38 al 31% in Belgio, dal 36 al 20% in Italia e addirittura dal 21 all'11% in Spagna.
In Francia questo passaggio dall'affitto alla proprietà è avvenuto in misura molto contenuta: tra il 1984 e il 2006 la percentuale di alloggi in affitto è passata dal 48 al 43% del totale; di questi, poco meno della metà è rappresentata dall'affitto sociale, differenziato in tre livelli (inferiore, standard e superiore) cui corrispondono diversi canoni e diversi livelli di reddito per l'accesso. Gli interventi di edilizia sociale non sono appannaggio del settore pubblico, ma possono essere realizzati da agenzie pubbliche, da aziende sociali, da cooperative, tutte sottoposte a una precisa regolamentazione e godono di esenzioni fiscali e finanziamenti agevolati. Il piano casa varato dal governo nel dicembre 2007, anche sotto la spinta delle grandi manifestazioni dei senza casa, prevede, tra l'altro, un imponente programma di costruzione di nuovi alloggi di cui almeno il 20% destinato all'affitto sociale, il risanamento di 800.000 alloggi di edilizia sociale degradati, l'assegnazione di un alloggio sociale a tutti coloro che abbiano i requisiti per ottenerlo, anche attraverso l'allontanamento di coloro che da tempo abbiano superato i limiti per l'accesso.
In Gran Bretagna il rovesciamento della politica abitativa in atto dall'inizio del secolo operato negli anni '80 dal governo Thatcher è stato brusco e massiccio, con la svendita a privati di 1,65 milioni di alloggi pubblici e un drastico taglio dei finanziamenti agli enti locali. Dal 1981 al 2006 gli alloggi in proprietà sono passati dal 58 al 70% del totale, quelli in affitto da privati sono rimasti attorno all'11%, mentre gli alloggi in affitto sociale sono scesi dal 31 al 18%. Gli alloggi in affitto sociale sono prevalentemente di proprietà dei Comuni, che li gestiscono autonomamente e definiscono i criteri per l'accesso, entro alcuni limiti indicati dal governo, mentre altri, in numero crescente (dal 2% del totale degli alloggi trent'anni fa ad oltre l'8% oggi), sono di proprietà di «housing associations», associazioni, piccole e grandi, con molte caratteristiche simili a quelle di DAR.
In Spagna, come si è detto, il numero di alloggi a canone sociale è bassissimo, circa l'1% del totale delle abitazioni, un livello di gran lunga inferiore a quello italiano, contro un 10% di alloggi in affitto a libero mercato e un 87% in proprietà (un altro 2% di prime case è occupato ad altro titolo). L'intervento pubblico si è rivolto soprattutto a facilitare l'acquisto, convenzionando uno stock di alloggi (circa il 15% del totale delle prime case) a prezzi sensibilmente inferiori (anche del 20-30%) a quelli di mercato. Il vincolo sul prezzo non riguarda solo il costruttore (aziende pubbliche, imprese commerciali, cooperative) ma anche l'acquirente, normalmente per trent'anni dalla costruzione. Gli alloggi convenzionati (“viviendas protegidas”) sono finanziati mediante sgravi fiscali, convenzioni promosse dal governo con le banche per finanziamenti a tasso agevolato, ed anche con sussidi diretti.
 

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